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第2回土地活用セミナー(平成13年3月6日開催) 講演摘録
「農地等の土地利用転換に係る税制について」
講師:株式会社マイツ代表取締役 公認会計士 西田隆夫氏
1.有効利用と税金対策の概要
有効利用する場合の利用形態は主に4つ(駐車場、賃貸事務所等、賃貸住宅、定借住宅用貸地)に区分され、税金の種類に応じて、非課税対象のものや様々な軽減措置がある。
2.有効利用と取得税
不動産を取得する場合の取得税や事業所を新設・増設する場合の事業所税には建物の価格、規模等に応じて、軽減特例が認められるケースがある。
3.有効利用と固定資産税・都市計画税
市街化区域農地については、生産緑地として保全する場合は農地課税であるが、宅地化すべき農地となれば宅地並み課税となり、何らかの有効利用をしなければ税負担のみが大きくなる。
有効利用の仕方によって、固定資産税や都市計画税も軽減される。特に住宅用と非住宅用で特に大きく、住宅用地でも規模が大きくなるほど課税標準額が軽減される。農地については、市街化区域農地であれば軽減率は住宅よりも大きい。
4.有効利用と相続税(個人)
更地に借入金にて賃貸建物を建設すると、更地で相続する場合に比べて、評価額が大きく変化し、相続税額は大きく軽減される。(ただし借入金の負担、返済等にも考慮する必要がある)
宅地利用の区分の変更によって、路線価の評価が大きく変わり、相続税額が大きく変わるケースもある。
農地の相続については、被相続人、農業相続人の事情によっては、納税猶予額が認められる。
5.有効利用と事業税・消費税
アパート・マンションとして貸付している室数や貸地の貸付件数が一定規模を越えると事業税の課税対象となる。賃貸倉庫・事務所等についてはさらに消費税がかかる。
6.不動産譲渡と税金
交換の場合も譲渡とみなされ課税されるが、買換特例が認められると、大幅に軽減される場合や譲渡がなかったものとみなされ課税されない場合がある。

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