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第1回土地活用セミナー(平成12年8月2日開催) 講演摘録
「土地有効利用及び譲渡と税金対策」
講師:株式会社マイツ代表取締役 公認会計士 西田隆夫氏
1.有効利用と税金対策の概要
有効利用の方法、「A.駐車場」、「B.貸しビル等々」、「C.賃貸住宅」、それから最近は土地だけを貸す「D.定期借地権住宅用貸地」がある。「D.定期借地権」については事業用定借も考えられる。
有効利用に伴う税金の取扱については、代表的な保有税の取扱、例えば個人の方なら相続税の取扱やまた実際の有効利用に伴う所得税と消費税等の税法規に関心が高いと思う。
2.有効利用と取得税
自ら所有している土地を有効利用する場合には、取得するものは建物になり、建物の取得時にかかる税金の問題があり、取得した建物については、まず登記免許税というものがある。 
また不動産取得税というものもかかる。これは土地も建物も同じであり、原則は評価額の4%となるが、住宅用であれば減額の特例制度がある。
さらに、事業者には、一定規模以上の事業所用の建物を取得した場合には新設・増設にかかる事業所税というものがある。納税義務者は、事業所用建物を新増設した建築主になる。適用の対象規模は、一定敷地内の事業所用床面積が2,000uを越える場合。この税金にも軽減特例があり、特定用途部分、福利厚生施設用等は全額控除される。
3.有効利用と固定資産税・都市計画税
原則は、固定資産税額というのは課税標準額×1.4%となっているが、課税標準額については負担調整措置等の軽減措置がある。一方、都市計画税は同じ課税標準額×0.3%となっている。なお、固定資産税と都市計画税の課税標準額は同じ場合もあれば違う場合もある。
特殊なケースとしては、特定市街化区域農地を転用して新築の貸家住宅を建てた場合の軽減措置というものもある。
用途による特例の違いについては、具体的には非住宅用地が住宅用地に変わることによって、課税標準の特例率が1/6,1/3となり大きく軽減され、住宅用地と非住宅用地では減額率に大きな差がある。
4.有効利用と相続税
現状で相続税評価額6億円の更地を保有し、相続人が子供2人で配偶者は無しという前提で、相続税対策のために更地に建築価格4億円の賃貸建物を土地の所有者名義で建築する場合、土地だけの6億円の評価、その時の相続税は1億9,460万円、約2億円の相続税となるが、対策によってまず土地が6億から4億5,600万円に評価が下がる。更地評価額に対しては、借地権割合は6割に限定し、(借家権割合については、大阪国税局管内で一律4割)、借地権割合と借家権割合をかけた、この例では6×4=24%の分だけ減額される。また、賃貸割合が0に近づくほど、評価額の減額が少なくなり、例えば20室の内の10室しか借りていない場合では、6億の土地が5億2,800万に減額される。
4億とした建物が相続税上の評価は、建物の固定資産税評価額となる。建物の評価額は、非木造で大体6割程度となり、2億4,000万ぐらいの固定資産税評価額となる。さらに、賃貸ということで借家権の4割を引いて残った6割をさらにかけるので0.6×0.6=0.36、4億×36%で1億4,400万ぐらいが大体建物の評価額になる。
これにマイナス財産として、借入金マイナス4億として、資産内容は土地と建物と借り入れの3つとし、4億5,600万円の土地、1億4,400万円の建物、マイナス4億の借入金ということで2億の評価額ということになる。これに対する相続税額は先ほどの事例では2,860万円となり、相続税額は1億6,600万円ほど減額効果がある。
このように、建物価格が高くなるほどマイナス効果が大きいが、その分採算との絡みもあり建物の投資については、投資価格が高くなるほど家賃に跳ね返ることになり、採算率が悪くなる。必ずしも評価減効果をねらうのではなく、ある程度の税が下がれば採算を重視しなければなならず、総合的に判断する必要がある。
5.減価償却制度
建物は、減価償却できるが、その制度が税制改革で少し変わっている。建物は今までの償却方法は定額法と定率法によるものでしたが、建物は定額法のみとなっている。建物だけであり、建物の設備関係は従来通り定額法と定率法の両方がある。定率法の制度が無くなった一方で、耐用年数は以前の制度に比べて短くなっている。
6.有効利用と事業税・消費税
有効利用をする際には、事業税や消費税がかかる場合がある。賃貸マンション、住宅用の場合には消費税は非課税だが、倉庫とか事業所の場合は、消費税は課税される。ただし、事業用として貸す場合は課税対象になりますが、年間売上が3,000万円までは非課税となり、3,000万以下であればあえて課税業者を選択したほうがいい場合がある。例えば5億の建物を取得する場合2,500万円の消費税がかかってくる。そこで課税業者を選択しておけば、課税事業者届出による消費税還付の可能性があり、倉庫や事務所に土地利用が偏る場合には、建物にかかっている消費税分の税金をとりもどすことが可能となる。

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